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16- D- 0431 201 6 年 8 月 3 0 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
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投資法人
（証券コード：8975）【据置】
長期発行体格付 Ａ−
格付の見通し 安定的
■ 格付事由
(1) 05 年 6 月に設立され、10 月に東京証券取引所（不動産投資信託証券市場）に上場した J - RE IT 。15 年 9 月 に総合型からオフィス特化型へ転換している。本投資法人のスポンサーと位置付けられる、資産運用会社 （A M）の株主はいちごグループホールディングス。現行ポートフォリオは都心 6 区及びその他首都圏に 所在する中規模オフィスを主体に、オフィス 71物件、その他（店舗ビル等）15 物件の全 86物件で構成 され、取得価格総額で約 1, 919 億円の資産規模となっている。
(2) 本投資法人はオフィス特化型へ転換後も、戦略的な物件入れ替えを継続している。16 年 1 月以降、内部 成長余地が限定的なオフィス 3 物件を含む計4 物件を約 33 億円で売却した。一方で、5 月には公募増資 をまじえ、スポンサーグループのウェアハウジング機能などを活用し、一定の収益成長が見込まれる物件 への入れ替えに伴うポートフォリオの強化を企図して、オフィス 13物件を約 292億円で新規取得してい る。A M 主体の賃貸事業運営については、16/ 4 期末で 97. 3％のポートフォリオ稼働率、年換算取得価格ベ ースで5. 6％と相対的に高い NOI 利回りの確保や、賃料増額改定の実績など堅調なトラックレコードを確 認できる。スポンサーサポートの活用や、現場主義に基づく肌理の細かいテナントリレーション等も背景 に、ポートフォリオ・キャッシュフローの安定性は維持されているものと J C R では考えている。財務面 では 15年 9月に有利子負債の無担保化が実現し、長期化、固定化、返済期限の分散化等の取り組みも続 けられている。また、資産総額ベースの簿価 L T V は 15/ 4 期末の 43.8％から 16/ 4 期末には 43. 1％と、適 切な水準で推移しているとともに、ポートフォリオの含み益が増加傾向にあり、柔軟な財務運営が想定さ れる。以上を踏まえ、格付を据え置き、見通しは安定的とした。
(3) 本投資法人は、資産規模の中期目標を 2, 300億円と設定している。引き続き、A M独自のソーシングや、 各種スポンサーサポート等の活用による物件入れ替えが進められていくものと想定される。上述の新規取 得物件に関する運営状況に加え、継続的な外部成長及び内部成長を通じた、ポートフォリオ強化の一段の 進展に注目している。また、現行ポートフォリオにおいて、上述の新規取得した13 物件を含め、築後 20 年超の一般的には経年物件とみなされるものが 86 物件中 60 物件を占めており、ポートフォリオの平均築 年数は 20 年超となっている。このような経年物件の競争力の維持・向上については今後も、A M とスポ ンサーグループとの協業に基づく大規模修繕、テナントニーズに即したリノベーション、バリューアップ 工事の実施等の対応がポイントになるとみている。
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【主な新規取得物件の概要】 いちご池之端ビル
・91 年6 月に竣工した鉄骨鉄筋コンクリート造地下 1 階付地上8 階建の事務所ビル。東京メトロ千代田 線「湯島」駅徒歩約 3分、東京メトロ銀座線「上野広小路」駅徒歩約 7分のほか、J R 各線「上野」駅 へも徒歩圏内にあり、交通利便性は確保されている。不忍通り沿いで東側に上野公園、西側に旧岩崎 邸庭園を臨む立地に存する。
・周辺は、幹線道路沿いではオフィスビル、ホテル並びに高層マンションが、背後地では中小ビルや低層 マ ン シ ョ ン が 建 ち 並 ぶ エ リ ア と な っ て い る 。 本 物 件 は 基 準 階 の 賃 貸 可 能 面 積 が 約 200 坪 超 、 天 井 高 2, 500mm、設備面では各階個別空調、OA フロアなど標準的なスペックは備わっており、周辺の類似不 動産との対比において一定の競争力を有しているとみられる。
・築後約 25 年が経過し経年による劣化はみられるものの、維持管理の状況は概ね良好。16 年 2 月末時 点の稼働率は 100％となっている。
取得日：16 年 5 月 24 日 取得価格：5, 130 百万円
鑑定評価額：5, 220 百万円（16 年 3 月 1 日時点）
（担当）杉山 成夫・松田 信康
■ 格付対象
発行体：いちごオフィスリート投資法人 【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 A- 安定的
格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2016 年 8 月 25 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：杉山 成夫
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）のストラクチャード・フ
ァイナンス「格付の方法」のページに、「J - RE IT 」（2014 年 6 月 2 日）の信用格付の方法として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） いちごオフィスリート投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
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8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則
17g-7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJ C Rのホームページの“ Rating Information” （http: / / www. jcr. co. jp/ english/ top_cont/ rat_info01. php） に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■ 本件に関するお問い合わせ先
